Befindet sich der kanarische Immobilienmarkt auf dem Höhepunkt?

Als Steuerbüro und Immobilienvermittler fallen uns Veränderungen am Immobilienmarkt besonders auf. Gemäß der Verantwortung, die wir gegenüber unserer Klientel übernommen haben, möchten wir die Beobachtungen der Immobilienpreise im Folgenden kurz erläutern. Unsere Analysen und Interpretation sollen Anlegern dabei helfen, die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Was hat den Immobilienmarkt bislang angetrieben?

• Die Kanarischen Inseln sind das beliebteste Reiseziel deutscher Urlauber im Winter; viele Dauertouristen vom europäischen Kontinent verbringen hier die gesamte kalte Jahreszeit. Einige Besserverdienende und gutsituierte Rentner entscheiden sich dafür, ihren Hauptwohnsitz auf die Kanaren zu verlegen.
• Hinzu kommen sogenannte “Digitale Nomaden“, die auf einer Insel wie Teneriffa alle notwendigen Ressourcen vorfinden: schnelles Internet, eine gut funktionierende Infrastruktur, Bequemlichkeiten, die denen in ihrer ursprünglichen Heimat um nichts nachstehen. Von dieser Klientel berichten Steuerbüros zunehmend häufiger, hier entstehen neue Aufgabenbereiche und Spezialwissen ist gefordert, insbesondere, um den Anlagewillen in solidem Rahmen umzusetzen.
• Die generelle Kauflust wird derzeit noch gestützt durch die Tatsache, dass der Markt der privaten Ferienvermietung durch die Gesetzgebung der letzten Jahre an Attraktivität gewonnen hat. Der Tourismus ist nach wie vor die stärkste Wirtschaftskraft und wuchs stetig Dank des Qualitätsmanagements, welches die kanarische Regierung seit nunmehr knapp zehn Jahren betreibt.

Wie hatten sich die Immobilienpreise bis 2019 entwickelt?

Es folgt eine Grafik von TINSA, eine der größten Gutachten- und Bewertungsunternehmen Spaniens. Hier finden Sie auch die Grafik der Kanarischen Regierung.

Wird der Immobilienpreis weiter klettern?

Auf der anderen Seite werden nun aber Tendenzen spürbar, die sich einhergehend mit Politikversagen und der Neuverschuldung Spaniens als Vorboten einer erneuten, potentiell massiven Krise deuten lassen:

Die aktuelle Verschuldung Spaniens liegt bei knapp 1,2 Billionen Euro, s. El Pais, „La deuda pública alcanza otro récord y vive su mayor subida en tres años“, Artikel vom 20.08.2019. Das entspricht in etwa dem Bruttoinlandsprodukt (BIP) und liegt damit bei über 166 Prozent dessen, was der EU-Stabilitätspakt, das sog. Maastricht-Kriterium, erlaubt. Dieses sieht eine Schuldenstandsquote von maximal 60 % des BIP vor. (Zum Vergleich: Die Schuldenstandsquote Deutschlands liegt für das Jahr 2019 bei 58,75 Prozent des Bruttoinlandsprodukts.)

Spanien ist nunmehr von der EU nach rund zehn Jahren als letztes Land aus dem Strafverfahren wegen zu hoher Neuverschuldung entlassen worden. Das heißt, dass die Neuverschuldung im Jahre 2019 unterhalb der EU-Vorgabe von 3 Prozent liegt. Was erst einmal positiv klingen mag, bedeutet aber zunächst, dass dringend notwendige Investitionen in Spanien aktuell ausbleiben, die Rentenkasse mit beträchtlichen Summen aus dem eisernen Reservefonds aufgestockt werden muss und die ersten Großunternehmen, darunter auch einige Banken, als Folge bereits Entlassungen im großen Stil durchführen.

Als weitere Konsequenz ist ein massiver Stellenabbau zu beobachten, den sich die großen Unternehmen durch Vorruhestandsregelungen teuer erkaufen. So bleibt auch im Bereich der Wirtschaft eine Investition in die Zukunft z.B. durch Förderung der Forschung und Entwicklung aus, s. Edeconomía Digital: “La caída del Airbus A380 genera centenares de despidos en España“

Was ist in den kommenden Jahren zu erwarten?

Den Immobilienmarkt im Blick wird dies erwartungsgemäß dazu führen, dass Kapital, welches in Immobilien festliegt, mobilisiert werden wird. Das betrifft sowohl Privatpersonen, die freiwerdende Ressourcen aus ihrem Immobilienverkauf zumindest teilweise direkt in Konsum umwandeln müssen. Staat und Privatwirtschaft werden aus den Erlösen die Rentenkassen sichern bzw. den Stellenabbau finanzieren.

Dies führt zu einem erhöhten Marktangebot an Immobilien, dem eine relativ geringe nationale Kaufkraft gegenübersteht. Dann würde der Immobiliensektor mit einem massiven Preisverfall konfrontiert werden.

Der Gedanke liegt nahe, jetzt rechtzeitig die im Moment noch ganz gute Konjunktur zu nutzen und vom Anstieg des Immobilienmarkts der letzten Jahre zu profitieren, durch einen Verkauf.

Zwar steigen Immobilienpreise nach jeder Flaute auch wieder an, aber über welchen Zeitraum sich die kommende Rezession erstrecken wird, ist nicht absehbar. Ein längerer wird es sein, soviel ist gewiss.

Aktuell kommt hinzu, dass die selbstgenutzte Ferienimmobilie mit gerade einmal 19 % auf die Besteuerungsgrundlage (2% bzw. 1,1% vom Katasterwert) beim Eigentümer zu Buche schlägt. Dies ist ein sehr geringer Wert, der aber in Zeiten konjunktureller Stagnation auch schon einmal erheblich angehoben wurde, so wie alle Steuern bei defizitärer Staatskasse angehoben werden, wenn auf eine Neuverschuldung qua Gesetz verzichtet werden muss.

In unserem nächsten Artikel lesen Sie: Alles zur Steueroptimierung beim Immobilienverkauf.

Ein Bericht von Simon Sananes und Inti Habermann