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7 Tipps, um Probleme beim Immobilienkauf auf den Kanaren zu vermeiden

7 Tipps, um Probleme beim Immobilienkauf auf den Kanaren zu vermeiden
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Was Sie vor dem Kauf eines Hauses auf den Kanaren überprüfen sollten, um Probleme zu vermeiden

Da meine Mutter Architektin war und mein Vater Bauunternehmer, liegt mir das Thema Immobilien im Blut. Ich hatte schon immer eine enge Verbindung zu Allem, was mit Häusern und Bauten zu tun hatte. Ich bin die Person, die vor einer Baustelle stehenbleibt, um sich die Details genauer anzuschauen und die schwärmt, wenn sie beim Spazierengehen ein neues, modernes Haus in einer luxuriösen Urbanisation entdeckt. Durch die vielen Jahre Erfahrung bei der Steuerkanzlei und meine dazugehörige Ausbildung habe ich, meiner Meinung nach, das komplette Know-How, um den perfekten “Werkzeugkasten für Immobilien-Checks” anbieten zu können.

Mein “Experten-Auge” hilft mir beim Immobilienkauf auf Zeichen achten zu können, die ein Laie möglicherweise übersehen würde. Heute möchte ich Tipps geben, die Ihnen helfen werden, nicht nur strukturelle Schwachpunkte einer kanarischen Immobilie zu erkennen, sondern auch die legalen Aspekte zu berücksichtigen, die sogar noch wichtiger sein könnten. Denn die strukturellen Schwachpunkte eines Hauses können mithilfe eines Architekten und guten Bauunternehmens einfach gelöst werden, doch die Berücksichtigung der legalen Aspekte kann Ihnen viele Jahre Gerichtsprozesse und Anwaltskosten sparen, die besonders hier auf den Kanaren noch zeitaufwendiger sein können als auf dem Festland. Für Infos zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf, finden Sie mehr hier.

Nachfolgend stelle ich 7 bauliche und rechtliche Aspekte vor, die man beim Kauf einer Immobilie beachten muss.

Bevor Sie eine Immobilie persönlich besichtigen, schauen Sie sich bitte die Bilder im Internet genauer an

Wer eine Immobilie sucht, schaut in der Regel zuerst im Internet und achtet auf die wichtigsten Merkmale, wie Lage, Anzahl der Schlafzimmer und ob die Immobilie die Besonderheiten hat, die man haben möchte. Auf den Webseiten von Maklern oder Immobilienportalen finden wir meist eine gute Beschreibung und viele Bilder, die uns schon helfen ein Gesamtbild davon zu erhalten, wie diese Immobilie wirklich aussieht. Lassen Sie sich vom Makler oder Eigentümer alle Bilder zuschicken, damit Sie sich besser vorbereiten können, wenn die Immobilie für Sie in Frage kommt.

Auf den Fotos können Sie schon vieles erkennen, wie z.B.:

  1. Sind Risse zu erkennen? Risse an den Wänden sind in der Regel normal. Alle Immobilien leiden unter ständigem Druck, der einerseits durch Temperaturschwankungen (Tag und Nacht) entsteht und sich auch je nach Jahreszeit ändert. Risse, die kleiner als einen Millimeter lang sind, machen keine Sorgen.

  2. Wurden Stellen kürzlich gestrichen oder vertuscht? Schauen Sie genau nach, ob es bei den Wänden Farbunterschiede gibt. Manchmal sieht man diese schon auf den Fotos, ansonsten wird das bei der Besichtigung sofort erkennbar.

  3. Gibt es Feuchtigkeitszeichen? Achten Sie auf die Wände hinter den Möbeln, wo sich normalerweise Feuchtigkeit durch Kondensierung bildet (durch schlechte Lüftung). Achten Sie ebenfalls auf die Dächer, wenn diese fotografiert wurden. Die Kanaren liegen inmitten des Atlantiks und daher herrscht hier immer eine hohe Luftfeuchtigkeit. Bäder und Küche leiden oft an Kondensationsfeuchtigkeit, die auch unter den Fenstern oft zu finden ist.

  4. Schauen Sie sich die Türen und Fenster genau an. Ist da etwas zu erkennen? Ist der Zustand der Fensterrahmen gut? Besonders bei Holzfenstern muss auf Verbiegungen geachtet werden. Bei alten Alufenstern bilden sich schnell Wärmebrücken, die an Feuchtigkeit unterhalb des Fensters zu erkennen sind.

  5. Schauen Sie sich ebenfalls die Fassade und die Außenwände an, denn auch draußen sind strukturelle Probleme und Feuchtigkeit (durch schlechte Isolierung des Bodens) manchmal schon auf den Bildern zu erkennen.

  6. Wenn es Bilder von der Dachterrasse oder vom Balkon gibt, achten Sie bitte auf die Fliesen: Sind diese neu? Wenn nicht, dann kann es sein, dass der Boden nicht gut isoliert ist, was zu Wasserschäden in der unteren Etage (wenn es eine gibt) führen kann.

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Die Besichtigung

Dann kommt der nächste Schritt: Die Besichtigung. Wenn die Immobilie auf den ersten Blick tatsächlich alle Merkmale unseren Wünschen entsprechend erfüllt, kommen wir zur tatsächlichen Begutachtung mithilfe unserer Erfahrungen und Kenntnisse. Nach den schon oben aufgelisteten Hinweisen, kommt jetzt noch der Geruchssinn ins Spiel. In der Regel sind Immobilien bei einer Besichtigung vorher gelüftet worden und werden mit geöffneten Fenstern und Türen präsentiert, dennoch ist es möglich, bei der Besichtigung Schimmel erkennen zu können. Ein Anzeichen für versteckte Feuchtigkeit könnte z.B. der Geruch von frisch gestrichenen Wänden sein. „Weshalb ist die Immobilie vor kurzem gestrichen worden?“

Die Fragen an den Eigentümer sind von höchster Wichtigkeit. Sie können nie zu viele Fragen stellen (wie z.B.: „Wie lange war der Besitzer Eigentümer?“, „weshalb verkauft er?“, usw.)

Eine zweite Besichtigung oder sogar eine dritte mit Begleitung eines Experten, wie z.B. eines Bauunternehmers, ist immer zu empfehlen.

Nächster Schritt: Die Unterlagen

Gibt es einen Grundriss?

Ja, den sollte es geben. Lassen Sie sich vom Eigentümer nicht erzählen, dass er keinen Grundriss hat, weil er die Immobilie so gekauft hat. Und wenn es tatsächlich keine Pläne gibt, dann sollte bitte ein Bauingenieur oder Architekt bei der Erstellung des Energieausweises gleich auch die Maße der Räumlichkeiten nehmen.

Der Energieausweis

Das hiesige Certificado de Eficiencia Energetica oder „CEE“, in Deutschland unter dem Namen „Energiepass“ bekannt, ist seit 2007 in Spanien Pflicht für Eigentümer, die eine Immobilie vermieten oder verkaufen möchten. Dies muss schon bei den Immobilienanzeigen vermerkt werden. Sollte es „nicht vorhanden“ oder „in Bearbeitung“ sein, verlangen Sie es bitte. Ein Eigentümer würde sich strafbar machen, wenn er eine Immobilie ins Internet setzt, ohne das dazugehörige CEE zu haben. Lesen Sie den Energieausweis komplett durch. Auf den letzten Seiten finden Sie Verbesserungsvorschläge vom Bauingenieur, der das Zertifikat ausgestellt hat. Es sollte ebenfalls darauf darauf geachtet werden, dass das CEE bei der Kanarischen Regierung registriert wurde. Hier ein interessanter Beitrag von Dr Armin Reichmann.

Der Grundbuchauszug

Auf dem Auszug aus dem Grundbuch können Sie sofort erkennen, wer der Eigentümer ist, wie und wann die Person die Immobilie erworben hat (durch Kauf, Erbschaft, Gerichtsurteil bzw. Versteigerung, usw.), und ganz wichtig, ob die Immobilie in irgendeiner Form belastet ist. Es gibt alle möglichen Arten von Belastungen. Hier liste ich die wichtigsten Belastungen auf, die man üblicherweise auf dem Grundbuchauszug sehen kann:

  1. Grundschuld. Oft sind hier auf den Kanaren Hypotheken auf die Immobilie registriert, besonders, wenn ein Canario sie verkauft. Da die Kanaren eine der ärmsten Regionen Spaniens sind, ist die Finanzierung für die Meisten ein muss. Eine Hypothek ist kein Problem, so lange der Wert dieser Belastung nicht höher ist als der Preis der Immobilie. Dies würde bedeuten, dass diese Immobilie noch vor der Krise von 2008 belastet wurde. In solch einem Fall muss man sich vom Eigentümer eine Bescheinigung über den Stand dieser Hypothek, in anderen Worten, wieviel der Eigentümer noch schuldet, geben lassen.

  2. Andere Belastungen können z.B. Begrenzungen sein, wie eine Baubegrenzung, nach der man z.B. keine weiteren Etagen bauen darf oder ein Haus nur bis zu einer bestimmten Fläche erweitern darf.

  3. Ebenfalls findet man sehr oft Belastungen, die sich auf Steuerpflichten des Eigentümers beziehen, wie z.B. die Gefahr, dass das Kanarische Finanzamt innerhalb der folgenden 5 Jahre nach dem Erwerb ein Vergleich des Kaufpreises vornimmt und eine höhere Bewertung entscheidet und demzufolge eine höhere Grunderwerbsteuer verlangen würde. Diese nachträgliche Festsetzung der Steuer müsste müsste eigentlich der Verkäufers tragen, aber wenn dieser Zeitraum von fünf Jahren nicht verstrichen und der Käufer nicht zu erreichen wäre, dann könnte das Finanzamt versuchen die Immobilie zu belasten, um an das Geld zu kommen.

  4. Eine der schlimmsten Belastungen, die man niemals erleben möchte, sind Embargos, also Pfändungen, von einem Amt oder Gericht. So etwas kann vorkommen, wenn der Eigentümer ein Unternehmer war, der Pleite gegangen ist und seine Steuern oder Sozialabgaben nicht bezahlt hat. Die Ämter würden natürlich alle seine Güter belasten und irgendwann versteigern, um zu kassieren.

Der Auszug aus dem Katasteramt

Das Katasteramt, in Spanisch Catastro Inmobiliario, ist eine Abteilung des Finanzministeriums der Spanischen Regierung und gehört somit zum Finanzamt. Auf Teneriffa finden wir die Zentrale des Katasteramts, die Gerencia Territorial del Catastro, in der Hauptstadt Santa Cruz im selben Gebäude, in dem sich das Finanzamt befindet.

Bis 2015 waren das Katasteramt und das Grundbuchamt unabhängige Ämter, die sich mit relevanten Informationen einer Immobilie befassten. Beide Ämter benutzen Karten von den Luftbildaufnahmen oder aus den von den Eigentümern vorgelegten Informationen, um das bestmögliche Bild von dem darzustellen, was der Realität entspricht.

Am 1. November 2015 wurde das neue Gesetz zur Koordinierung zwischen Katasteramt und Grundbuchamt (Ley 13/2015) verabschiedet, in dem die Informationen in beiden Registern einstimmig sein müssen. Diese Umstellung war nicht einfach und daher wurde das Gesetz erst ab 2017 in die Praxis gebracht. Es besagt, dass sämtliche Veränderungen im Grundbuch, die eine Änderung der Flächen bedeuten, nicht nur beim Grundbuchamt sondern auch beim Katasteramt registriert werden müssen.

Oeffentliche Information eines spanischen Katasterauszuges

Öffentliche Information eines spanischen Katasterauszuges

Es gibt öffentliche Informationen, die man auf der Webseite des Katasteramts https://www.sedecatastro.gob.es/ mittels der Katasterreferenz erfragen kann. Auf diesem einfachen Auszug des Katasteramts findet man interessante Informationen, die wir hier auflisten:

  1. Adresse der Immobilie. Diese ist nicht immer korrekt, da die Datei des Katasteramts auch von anderen Dateien abhängt und oft veraltet sein kann. Nichtsdestotrotz sind die Postleitzahl und der Ort immer die richtigen.

  2. Art des Bodens. Die Grundstücke können auf Ackerland oder auf bebaubarem Land liegen. Das Katasteramt holt sich in der Regel die Informationen von den Gemeinden und stuft so die Grundstücke je nach Art ein.

  3. Baujahr und Anteil an der Gesamtheit. Das Baujahr ist ebenfalls auf dem Auszug zu erkennen. Allerdings ist bei älteren Immobilien diese Information nicht immer akkurat. Zuletzt ist ebenfalls der Anteil dieser Katasterreferenz an der Gesamtheit zu erkennen. Handelt es sich um eine Villa, so wäre der Anteil 100%, aber bei einer Wohnung, die sich in einer horizontalen Teilung befindet, wird hier der entsprechende Anteil gezeigt.

  4. Bebaute Flächen und Nutzung. Das Katasteramt muss die genauen Flächen kennen sowie auch die Art der Bauten, da diese Informationen für die Berechnung der Grundsteuer genutzt werden. Somit hat eine Garage nicht denselben steuerlichen Wert wie der Wohnbereich eines Hauses. Diese Information ist auf dem Auszug detailliert zu finden.

  5. Lageplan und Identifizierung der verschiedenen Bauten. Auf dem Auszug findet man ebenfalls einen Lageplan mit der Markierung der Außenränder der bebauten Flächen und der Angabe, auf welcher Höhe sie liegen. Jede Etage wird in römischen Zahlen identifiziert (I,II, III…)

Die Information aus dem Katasteramt kann oft auch falsch sein und zu ungerechten Berechnungen der Steuerwerte führen. Daher sollte der Käufer unbedingt sicherstellen, dass die bebaute Fläche, die auf dem Katasterauszug zu sehen ist, auch mit der Realität übereinstimmt, bevor er die Immobilie erwirbt. Sollte das nicht der Fall sein, ist der Rat eines Experten zu erfragen, denn Unterschiede von mehr als 20% können eine Bedeutung auf Ihre Geldbörse haben.

Die legale Situation der Immobilie

Nachdem wir uns über den Zustand der Immobilie informiert haben, sollten wir auf die „Vergangenheit“ der Immobilie achten. Die Geschichte einer Immobilie ist das, was mit ihr bis heute passiert ist. Eine Wohnung kann mehrere Eigentümer gehabt haben, sie kann einmal, mehrmals oder gar nicht renoviert worden sein. Ein Haus kann erweitert worden sein, ohne dass dies im Katasteramt oder Grundbuchamt registriert wurde. Es kann die Wohnbarkeitsbescheinigung (Cedula de Habitabilidad) fehlen oder das Haus wurde illegal gebaut.

Es ist wichtig, sich über die Legalität oder Illegalität des Gebäudes klar zu sein und diese Aufgabe ist komplex. Oft ist der Käufer nicht in der Lage, alles zu überprüfen. Deshalb ist es wichtig, sich von einem Fachmann beraten und unterstützen zu lassen. Beim Erstbau eines Hauses erstellt die Stadtplanung des Rathauses eine „Lizenz über den Erstbezug“, in Spanisch Licencia de primera ocupación. Diese Lizenz beschreibt das Gebäude und bestätigt, dass das Haus unter der damaligen Gesetzgebung und Richtlinie gebaut wurde.

Die Jahre vergehen, und die Eigentümer des Gebäudes führen Arbeiten durch, erweitern, schließen Balkone, bauen das Dachgeschoss aus, usw. Wenn diese Konstruktionen nicht durch eine Lizenz bewilligt werden, sind sie illegal.

Und jetzt werden sich viele die Frage stellen „Und warum werden illegale Bauten nicht abgerissen?“ Es muss berücksichtigt werden, dass die Kanarische Gesetzgebung für das Verjähren dieser Verbrechen eine zeitliche Begrenzung von vier Jahren hat. Dieser Zeitraum zählt ab dem Zeitpunkt, in dem das Baujahr nachgewiesen werden kann, wie z.B. durch Luftbildaufnahmen, sprich Google Maps oder Grafcan, die Kartendatei der Kanarischen Regierung, auf der man feststellen kann, ab wann eine Immobilie auf dem Satellitenbild zu erkennen ist.

Daher ist es sehr wichtig, sicherzugehen, dass von der Stadtplanung keine illegalen Bauten festgestellt wurden. Solche sind nur dann verjährt, wenn innerhalb von vier Jahren nach Beendigung der Bauten, die Gemeinde keine Anzeige vermerkt hat. Ansonsten kann ein Abrissverfahren auf dem Grundstück liegen.

Prüfen Sie bei der Stadtplanung auch, ob die Verwendungen übereinstimmen, dass Sie zum Beispiel kein Haus mit einer industriellen Nutzung kaufen.

Die Finanzierung

Wenn man die passende Immobilie gefunden hat, sollte man sich ebenfalls Gedanken über die Finanzierung machen, falls das Geld nicht jahrelang erspart wurde. Hier stellt sich die Frage, ob das Geldinstitut auf die eben beschriebenen Hinweise achten wird. Aber natürlich: Besonders die Banken möchten sicher sein, dass die Immobilie keine Beschränkungen oder Belastungen vorweist. Gibt es Unterschiede in den Angaben von Grund- und Katasteramt bezüglich der bebauten Fläche, so stößt man sofort auf Skepsis.

Ich muss persönlich von dem Versuch einer Hypothek in Spanien abraten, da die spanischen Banken verpflichtet sind, eine unendliche Liste von Forderungen zu stellen, wenn nach einer Finanzierung für den Kauf einer Immobilie gefragt wird. Seitdem das Hypothekengesetz Mitte 2019 verschärft wurde (Beitrag, Info), ist die spanische Hypothek ein sehr mühsames Abenteuer, das sehr viel Vorbereitung und Anschaffung von Unterlagen und Beweismitteln erfordert.

Fazit:

Ich weiß, dass noch viele Punkte in diesem Post fehlen, aber ich hoffe, Ihnen bei Ihrer Entscheidung die passende Immobilie zu kaufen, ein wenig geholfen zu haben. Eines ist klar: Die Entscheidung über den Kauf einer Immobilie sollte man nicht auf die leichte Schulter nehmen. Es ist ein sehr wichtiger Entschluss und jede kleinste Investition, die Sie vornehmen, um sich vor eventuellen Problemen zu schützen, kann später für Sie von ungeheurem Wert sein.

Über Simon Sananes

Gründer dieses Beratungsunternehmens. Von der ESDAF Geprüfter Steuerberater und Dolmetscher der Sprachen Deutsch, Englisch und Spanisch. Fachgebiete Steuer- und Immobilienangelegenheiten.

2 Kommentare

  1. Hi Simon,
    guter Artikel, der viele Sachen klarstellt, dire für Deutsche gar nicht so selbstverständich sind. Danke!

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