In unserem Artikel über die Nicht-Residenten-Steuer der Eigennutzung sprachen wir über die Pflicht, eine Steuererklärung einzureichen, wenn man in Spanien Eigentümer einer Immobilie ist. Voraussetzung ist, wenn der erste Wohnsitz oder der steuerliche Wohnsitz sich nicht in diesem Land befindet, sondern es sich um einen Zweitwohnsitz handelt.
Heute befassen wir uns mit Mieteinnahmen, die für Ausländer in Spanien zunehmend als Einnahmequellen an Bedeutung gewinnen. Dies vor allem in den Küstengebieten Spaniens, auf den Balearen oder Kanaren, wo der Tourismus eine große Rolle spielt.
Welches Modell benutzt wird, um die Mieteinnahmen bei Nicht-Residenten zu deklarieren und wie man es ausfüllt.
Wie schon im anderen Artikel erwähnt, wird das Modell 210 für 31 verschiedene Steuersituationen angewandt. In diesem Fall handelt es sich um Erlöse aus der Vermietung oder Untervermietung (Rendimientos de inmuebles arrendados o subarrendados). Es wird hier die Abteilung 210 R des Steuermodells ausgefüllt. Schauen wir uns an, was dort anzugeben ist.
Wie auch in den anderen Fällen tragen wir zuerst die Personalien sowie die Adresse im Heimatland ein, in dem wir den ersten Wohnsitz haben.
Wird das Modell online ausgefüllt, dann am besten direkt auf der Webseite des spanischen Finanzamts (https://www.agenciatributaria.gob.es/AEAT.sede/procedimientoini/GF00.shtml). Dort werden wir gefragt, welche Art von Einnahmen versteuert werden sollen. Die Mieteinnahmen werden gleich unter „01 Rendimientos de inmuebles arrendados“, also vermietete Immobilien deklariert.
Der nächste Punkt ist sehr wichtig, denn hier werden die Einnahmen und die Ausgaben angegeben. Aber zuerst müssen wir wissen, wie diese in der spanischen Steuerregelung definiert werden.
Welche Kosten bei der Vermietung in Spanien abgesetzt werden können.
Für die Ermittlung der Nettorendite aus Immobilienvermietungen werden von den Einnahmen folgende Ausgaben abgezogen:
- Alle notwendigen Ausgaben, um die Rendite zu erhalten. Folgende Ausgaben werden unter anderem als notwendig angesehen, um die Erträge zu erhalten:
- Zinsen für Darlehen, die zur Anschaffung oder Verbesserung (Renovierung) gezahlt werden, so wie sonstige Finanzmittel, die für die Instandhaltung notwendig sind. Auch im Ausland bezahlte Zinsen.
- Nicht-Staatliche Steuern und Zuschläge sowie staatliche Gebühren und Zuschläge (Grundsteuer, Müllabfuhrgebühren, usw.), solange es keine Strafen bzw. Sanktionen sind.
- Sämtliche Reparatur- und Erhaltungskosten, wie z.B. Malerarbeiten, Reparaturen von Einrichtungen oder Geräten.
- Der Ersatz von Bauteilen wie Heizungsanlagen, Aufzügen, Sicherheitstüren o. ä.
- Persönliche Dienstleistungen von Dritten (Reinigung, Wartung, Verwaltung, Sicherheit, usw.).
- Die Schulden von Kunden (Mietern etc.), die nicht einkassiert werden können. Hierfür muss der Schuldner Insolvenz angemeldet haben oder die Schulden müssen älter als sechs Monate sein.
- Der Kauf der Immobilie kann amortisiert (abgeschrieben) werden, solange der Betrag nicht 3% des Erwerbspreises überschreitet. Hier muss darauf geachtet werden, dass diese Beträge ausschließlich mit dem Kauf oder Erwerb der Immobilie zu tun haben. Für den Fall, dass die Immobilie in Zukunft verkauft werden soll, muss die getätigte Abschreibung vom erzielten Verkaufsgewinn (wenn es einen gibt) abgezogen werden. Das ist ein Grund, weshalb viele Immobilienbesitzer entscheiden, die Abschreibung bei der Vermietung nicht abzusetzen, um bei einem späteren Verkauf die Amortisierung eventuell vieler Jahre abziehen zu müssen.
Die Ausgaben dürfen die Einnahmen nicht übersteigen. Der Überschuss an Ausgaben kann aber in den folgenden vier Jahren geltend gemacht werden.
Die zur Erweiterung oder Verbesserung bestimmten Gesamtbeträge (sprich Renovierungen) sind hier nicht abzugsfähig.
Wenn nur ein Teil der Immobilie vermietet wird und der andere selbst genutzt wird, dann müssen die Kosten, die auf das gesamte Anwesen anfallen anteilsmäßig berechnet werden.
Beispiel: Die Immobilie hat eine bebaute Fläche von 200 m2 und der Teil, der vermietet wird ist 100 m2 groß. Alle Kosten, die auf die gesamte Immobilie anfallen, wie z.B. die Grundsteuer, die Hausversicherung oder Wasserkosten (falls nur ein Zähler) werden zu 50% berechnet.
Die indirekten Steuern (IGIC oder IVA) werden als Kosten mitberechnet.
Steuersatz der Einkommenssteuer für Nicht-Residente bei Mieteinnahmen.
Schauen Sie sich bitte immer die aktuelle Regelung an, da die Steuergesetze sich ständig verändern. Zum Zeitpunkt, zu dem dieser Artikel geschrieben wurde, liegt der Steuersatz bei 19% für Steuerpflichtige, die im Bereich der EU, Island und Norwegen ansässig sind und für den Rest der Steuerzahler liegt er bei 24%. Achten Sie darauf, dass es sich um den Wohnsitz handelt und nicht die Nationalität. Ein Deutscher, der in der Schweiz lebt und dort einkommensteuerpflichtig ist, muss den höheren Steuersatz von 24% für sich berücksichtigen!
Wichtige Hinweise beim Einreichen des Modells 210
Bitte vergessen Sie nicht, dass die spanische Steuerregelung alle Ausländer, die in ihrem Heimatland einkommensteuerpflichtig sind, dazu verpflichtet eine Adresse in Spanien für Benachrichtigungen anzugeben oder ggf. einen Steuervertreter zu nennen. Wenn Sie einen Vertreter benennen, einen sogenannten „Representante Fiscal“, dann wird diese Person sämtliche Korrespondenz mit dem Finanzamt entgegennehmen. Die Benachrichtigungen an ihn haben dieselbe Wirkung, als hätte das Finanzamt dem Steuerpflichtigen selbst eine Mitteilung direkt zugestellt.
Der Steuerrepräsentant muss nicht unbedingt ein Steuerberater sein, die einzige Bedingung ist, dass er Resident ist, also in Spanien seinen ersten Wohnsitz hat und somit hier einkommensteuerpflichtig ist. Allerdings ist bei natürlichen Personen die keine gewerbliche Tätigkeit ausführen der Steuervertreter nicht obligatorisch.
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23 Kommentare
Wo kann man erfahren, welchen Steuersatz Ende Jahr 2019 angewendet wird. Bleiben diese 19 o/o?
Danke im voraus für eine kurze Mail.
Bernadette RockAutor
Hallo! der aktuelle Steuersatz für diejenigen, die ihren Wohnsitz innerhalb der EU haben ist 19%. Abonnieren Sie bitte unsere Newsletter, ich werde schreiben, wenn sich der Steuersatz das nächste Mal ändert.
Hallo,
Ich habe als Nichtrezidente mein Steuererklärung Modelo 210 in Spanien erstellen lassen, die ich als PDF ausgefüllt bekommen habe und den entsprechend Betrag bei der Bank zu zahlen.
Frage: kann ich es von meinen deutschen Bankkonto überweisen?
Die spanische Steuerberaterin sagte mir ich müsste mit diesen Papieren (pdf) zur Bank es dort überweisen?
Das verstehe ich nicht warum ich es nicht einfach online tätigen kann?
Vielen Dank in Voraus
J.BlancoGuten Tag,
Ist es möglich nach dem erstellen der Declaración aus dem Modelo 210, den Betrag online aus Deutschland zu überweisen/bezahlen.?
Angeblich muss ich mit den PDF zur Bank um zu bezahlen…, aber die können damit ja gar nichts anfangen, sie werden auch nur den ausgewiesenen Betrag aus den Modelo 210 elektronisch überweisen…also sprich nichts dagegen das ich es selber online überweise?
Danke in VorausHallo und vielen Dank für Ihr Kommentar. Meiner Meinung nach kann man das Formular per Post an das Finanzamt schicken und das Geld von Deutschland aus überweisen.
Guten Tag, wie ist das mit den steuermindernden Ausgaben wenn ich meinen 1. Wohnsitz und Steuersitz im aussereuropäische Ausland habe?
Ich versteuere meine Mieteinnahmen einer Ferienwohnung im Moment mit 24% und kann angeblich nichts steuersenkend abziehen.Guten Tag. Diejenigen die ihren ersten Wohnsitz ausserhalb des europäischen Gebiets haben, können leider keine Kosten absetzen.
hallo
wohnw in der schweiz und habe ein haus in spanien,vermietet,
nun muss ich die mieteinnahmen in spanien und der schweiz bezahlenmit freundlichen gruessen
Hallo! ja genau, Mieteinnahmen müssen auch in Spanien versteuert werden. Aber um die doppelte Besteuerung zu vermeiden schauen Sie sich den DBA an: https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19660094/index.html#a23
Guten Morgen,
vielen Dank für diesen überaus interessanten Bericht!
Sie schreiben bei Punkt 2 (Absetzung von Kosten):
Der Kauf der Immobilie kann amortisiert (abgeschrieben) werden, solange der Betrag nicht 3% des Erwerbspreises überschreitet. Hier muss darauf geachtet werden, dass diese Beträge ausschließlich mit dem Kauf oder Erwerb der Immobilie zu tun haben. Für den Fall, dass die Immobilie in Zukunft verkauft werden soll, muss die getätigte Abschreibung vom erzielten Verkaufsgewinn (wenn es einen gibt) abgezogen werden. Das ist ein Grund, weshalb viele Immobilienbesitzer entscheiden, die Abschreibung bei der Vermietung nicht abzusetzen, um bei einem späteren Verkauf die Amortisierung eventuell vieler Jahre abziehen zu müssen.Können Sie das an einem Beispiel erläutern, bitte? Welchen Nachteil hat das finanziell gesehen? Gibt es einen Zeitraum oder eine Haltedauer der Immobilie, bei der es dann egal ist?
Vielen Dank im Vorraus und beste Grüße
A. ScholzHallo Herr Sananes,
Klasse Bericht mit sehr interessanten Informationen! Nur zum Verständnis: Habe ich das richtig verstanden, dass ich nach Zahlung der Steuer in Spanien durch das Doppelsteuerabkommen keine weiteren Steuern in Deutschland zahlen muss? (Wohnsitz in Hamburg).
Vielen Dank!
Hallo Paul,
Die Mieteinkünfte sind in Spanien und Deutschland zu versteuern. Die Doppelbesteuerung wird durch Anrechnung der spanischen Steuer auf die deutsche Steuer vermieden.
Besten Gruss
Guten Tag Herr Sananes,
in welchen Faellen der Vermietung von Immobilien liegt ein “establicimeinto permante” vor und in welchen nicht?
Insbesondere der Fall der Touristenvermietung wuerde mich interessieren.
Meiner Kenntnis nach fuert ein establiciento permante zu der Verpflichtung MwSt-Erklaerungen wie fuer ein Unternehmen abzugeben und anderen Verpflichtungen.
Danke im Voraus, mit freundlichen Gruessen
Meiner Ansicht nach bezieht sich das “establecimiento permanente” auf Unternehmen, nicht Privatpersonen.
Hallo, Vielen Dank für die Erläuterungen.
-Ist es richtig, dass nur wenige Angaben in die Folgejahre als Verlust mitgenommen werden können? Welche sind dies? Lassen sich die Ausgaben, wenn sie die Einnahmen aus Vermietung in Spanien bei Sterupflichtigen in Deutschland auch in Deutschland als Verlust absetzen und zu der Gesamtsumme der Einkünfte anrechnen ( würde zu Steuerminderung in Deutschland führen! )
– Muss man sofern abzüglich der Abschreibung alleine keine Einnahmen entsteht die Einnahmen in Deutschland dennoch zum Deutschen Steuersatz versteuern? Bzw. was wird in D als Einnahmen dann angerechnet?
– Kann man die Abschreibung auch beliebig niedriger als 2 Prozent wählen?
Danke und freundliche Grüße
Hallo, für diese Fragen würde ich Ihnen empfehlen, einen Steuerberater zu konsultieren oder ein Beratungstermin bei uns zu vereinbaren unter info@simonsananes.com
Vielen Dank
Hallo, Vielen Dank für die Erläuterungen.
-Ist es richtig, dass nur wenige Angaben in die Folgejahre als Verlust mitgenommen werden können? Welche sind dies? Lassen sich die Ausgaben, wenn sie die Einnahmen aus Vermietung in Spanien bei Sterupflichtigen in Deutschland auch in Deutschland als Verlust absetzen und zu der Gesamtsumme der Einkünfte anrechnen ( würde zu Steuerminderung in Deutschland führen! )
– Muss man sofern abzüglich der Abschreibung alleine keine Einnahmen entsteht die Einnahmen in Deutschland dennoch zum Deutschen Steuersatz versteuern? Bzw. was wird in D als Einnahmen dann angerechnet?
– Kann man die Abschreibung auch beliebig niedriger als 2 Prozent wählen?
Danke und freundliche Grüße
Hallo Herr Sananes,
Muss man dem Finanzamt auch eine Nichtvermietung ( also keine Einnahmen für den Zeitraum)für ein Quartal z.B. über das Modelo 210 mitteilen?
Mit freundlichen Grüßen
A. WaideHallo Herr Waide,
Ja, genau. Eine Mietwohnung oder Ferienwohnung wird als “Selbstnutzung” deklariert in den Zeiträumen, in denen es keine Vermietung gab. Fragen Sie Ihren Steuerberater.
Hallo Herr Sananes,
wir sind EU-Bürger und sind einkommensteuerpflichtig in Deutschland, besitzen eine Wohnung auf dem Kanarischen Insel.
Die Wohnung wird über eine Plattform an unsere Gäste vermietet.
Wir haben Mieteinnahmen unter 30.000 EUR im Jahr.Müssen wir nur die Modelo 210 an Finanzamt abgeben, oder noch zusätzlich Modelo 420 abgeben?
Wenn nein, dann in welchen Fällen müssen wir die Modelo 420 zusätzlich abgeben?
Vielen Dank im VorausMit freundlichen Grüßen
AlexanderGuten Tag,
vielen Dank für den interessanten Beitrag. Nun habe ich eine Frage.
Ich habe in Spanien / Alicante eine Wohnung langzeitvermietet. Ich bin Privatvermieter und möchte 60% der Nettomiete steuerfrei geltend machen. Nur finde ich auf dem Vordruck der quartalsweisen Steueranmeldung Modelo 210 keine Möglichkeit, die 60% abzusetzen.
Wie mache ich das? Oder soll ich in diesem Fall 60% direkt abziehen und nur den verbleibenden Betrag als Einnahme eintragen? Oder gilt der Steuervorteil nur für Residenten?
Liebe Grüße,
Kai GrubeHallo! leider kann man die 60% Begünstigung nur bei der Einkommensteuer (IRPF, Modelo 100) anwenden. Die hiesige Versteuerung ist ja pauschal mit 19% (Für Bürger mit Wohnsitz in der EU). Deshalb müssen Sie in Ihrer Heimat diese Einnahmen deklarieren und ggf. DBA anwenden. Nur wenn Sie in Spanien resident sind (also Einkommensteuerpflichtig) können Sie die Begünstigungen des Spanischen ESt-Gesetzes anwenden.
🙂Danke. Ja, das ist wohl so. Die Europäische Union sieht das als Unrecht an und hat Spanien schon 2019 aufgefordert, die Regelungen zu ändern. Ich werde daher zunächst die 19% zahlen und mit einem Fachanwalt besprechen, wie ich meinen eventuell bestehenden Anspruch auf Rückzahlung absichern kann.
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