Der neue Mindestwert für Immobilienverkäufe ist da

Am 01.01.2022 ist der neue Wert von Immobilien, der sogenannte “Valor de Referencia” in Kraft getreten. Dieser Wert bestimmt den Mindestwert für Steuern wie Grunderwerbssteuer, Erbschafts- oder Schenkungssteuer, etc. Heute werden wir über diesen neuen Wert diskutieren und welche Konsequenzen dieser ab jetzt für Immobilienbesitzer hat. 

Viele Menschen und Verbraucherorganisationen machten sich große Sorgen, als letztes Jahr dieser neuer Referenzwert von der Zentralregierung angekündigt wurde. Einerseits weil sie glaubten, es würde eine versteckte Steuererhöhung geben oder er ginge gegen Grundrechte. Sei es wie es sei, der neue Wert ist hier und wir müssen uns an ihn gewöhnen. 

Was ist der neue Valor de Referencia oder Referenzwert

Der “Valor de Referencia” wird von der Generaldirektion des Katasteramts (Catastro) festgelegt und stammt aus den Millionen von Daten die aus den Kaufverträgen aller Notare in Spanien dem Kataster weitergeleitet werden. Die Notare, wie auch die Grundbuchrichter, sind verpflichtet unter anderen Mitteilungen, den Kaufpreis an das staatliche Finanzamt weiterzuleiten. Daraus kann das Katasteramt sich jedes Jahr ein Bild des Immobilienmarkts schaffen und gleichzeitig die Immobilienpreise festlegen.

Der Referenzwert eines Grundstücks ist ab jetzt Teil der Informationen, die in einem Katasterauszug enthalten sind, zusammen mit den restlichen Merkmalen der Immobilie wie Flächen, Baujahr, Nutzungsart, usw. Der Wert kann und soll niemals über dem Marktwert liegen. Dafür hat das Katasteramt einen Minderungs-Index festgelegt.

Das Katasteramt hat eine FAQ veröffentlicht mit den wichtigsten Fragen zu der Thematik. Diese finden Sie unter: http://www.catastro.minhap.gob.es/esp/faqs.asp

Wird der neue Referenzwert Einfluss auf den Immobilienmarkt haben?

Wir haben das Tool des Katasteramts getestet und festgestellt, dass die Werte tatsächlich im Schnitt auf den Kanaren unter dem Markt liegen. Auf jeden Fall wird es jetzt nicht mehr möglich sein, einen stark abweichenden Preis zu vertreten, um so einen Teil der Grunderwerbssteuer zu sparen. Dieser neue Wert unterstützt das Gesetz 11/2021 gegen Steuersünder (Ley contra Fraude Fiscal), indem es den Käufern einer Immobilie schwieriger gemacht wird, einen Teil in bar zu bezahlen und somit einen Teil der Grunderwerbssteuer einzusparen.

Problematisch wird es natürlich, wenn die zu übertragene Immobilie oder das Grundstück unter diesem Referenz-Wert liegt, weil z.B. das Haus im Ruinezustand ist oder der Verkäufer mit diesem Verkaufspreis einverstanden ist. In solchen Fällen empfehlen Rechtsanwälte erst auf die Reaktion des entsprechenden Finanzamts zu warten und dann Einspruch einzureichen mit den Mitteln, die in Rechtswegen zur Verfügung stehen. 

Es ist wichtig zu beachten, dass dieser Wert vom Katasteramt und somit vom staatlichen Finanzamt festgelegt wird, wobei es das regionale Finanzamt (hier das kanarische Finanzamt) ist, das die meisten Steuern bei der Übertragung einer Immobilie kassiert. Nur im Falle einer Schenkung oder Erbschaft unter nicht Residenten ist unter Umständen das staatliche Finanzamt zuständig. 

Wo finde ich den Verkehrswert meiner spanischen Immobilie

Man könnte sagen, dass dieser Referenzwert das Equivalent zum deutschen “Verkehrswert” ist, mit dem Unterschied, dass dieser vom Finanzamt festgelegt wird, und zwar anhand der Statistiken. Hier finden Sie die Webseite, auf der man den Referenzwert sämtlicher Immobilien erforschen kann:

https://www.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccDNI.aspx?Dest=3&ejercicio=2022

Sie benötigen hierfür nur die Katasterreferenz (diese finden Sie unter Referencia Catastral auf dem Grundsteuerbeleg oder in der “Escritura”) und Ihre NIE Nummer oder spanische Personalausweisnummer. Eine Begründung, weshalb Sie den Wert erfragen, müssen Sie ebenfalls angeben. Es besteht auch die Möglichkeit, eine Bescheinigung (alles elektronisch natürlich) herunterzuladen, falls es notwendig ist, diesen Wert irgendwo (z. B. beim Notar oder für ein privaten Kaufvertrag) zu belegen. 

Wenn Sie Hilfe benötigen, den Referenzwert Ihrer Immobilie zu erfahren und mit der Webseite des Katasteramts nicht zurechtkommen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Ebenso stehen wir Ihnen zur Verfügung, wenn Sie den Marktpreis Ihrer Immobilie wissen möchten.