Die “Escritura” – Garantie oder Mogelpackung (von Dr. Armin Reichmann)

In unserem letzten Beitrag sprachen wir über die Abgabefristen der KFZ-Steuer und veröffentlichten eine Liste von Terminen der meisten tinerfenischen Gemeinden.

Dieses Mal sprechen wir über einen sehr interessanten Artikel von Dr. Armin Reichmann, der im “Wochenblatt” vom 2. April 2014 zu lesen ist.

Dr. Reichmann erklärt uns sehr detailiert den Inhalt eines notariellen Kaufvertrags (die”escritura de compraventa”). Dies hinterlässt beim Leser ein ungutes Gefühl, denn es wird klar, dass Notare bei jedem beurkundeten Vertrag ihre Hände in Unschuld waschen. In Herrn Dr. Reichmanns Artikel geht es u.a. um den Mangel einer Garantie, dass die im Kaufvertrag angegebene rechtliche Situation der erworbenen Immobilie nicht unbedingt mit dem, was im Grundbuch eingetragen ist, übereinstimmt.

Nicht selten ist es vorgekommen, dass man beim Einreichen der Urkunde beim Grundbuchamt plötzlich eine große Überraschung erlebt. Zum Beispiel, wenn uns gesagt wird, dass während der Unterschrift des Kaufvertrags eine weitere Eintragung stattgefunden hat, wie z.B. die einer Grundschuld.

Hier der interessante Teil des Artikels – Zitat:

 “Auch wenn der Notar unmittelbar vor Protokollierung eine Grundbuchauskunft einholt, gibt es keine Garantie dafür, dass bei Vorlage des notariellen Kaufvertrags im Grundbuch noch die gleiche Rechtslage gegeben ist. Der protokollierende Notar schließt sogar ausdrücklich im Text der Urkunde jegliche Haftung dafür aus und erklärt geradezu lakonisch, dass diejenige Grundbuchlage Rechtskraft hat, die bei Vorlage der nun protokollierten Urkunde im Grundbuch gegeben ist. Und wenn nicht einmal der Notar dafür die Hand ins Feuer legt, kann man sich als Käufer schon allein gelassen fühlen.

Man mag es sehen wie man will, aber hier liegt ein eindeutiger Webfehler im spanischen Rechtssystem vor, der im Grunde genommen auf dem ständig schwelenden Konflikt zwischen Notaren und Grundbuchrichtern beruht.“ 

Die Alternative

Hierfür gibt es aber eine Lösung dank Artikel 112 des Gesetzes 24/2001, was später auch vom Artikel 249 der Notariatsverordnung geregelt wurde. Der Artikel der Notariatsverordnung bestimmt, dass (so lange die Beteiligten nicht dagegen sind) der Notar verpflichtet ist, bei wichtigen Protokollierungen, eine elektronische Mitteilung derselben so schnell wie möglich und auf jeden Fall am selben Tag (oder am folgenden Werktag) an das entsprechende Grundbuchamt zu senden hat.

Der Notar ist sogar verpflichtet in der Stammurkunde (die “matriz”, die immer im Archiv des Notariats bleibt) die Information über die elektronische Mitteilung einzutragen. Sehr interessant ist der nächste Satz der Verordnung in dem es heisst, dass der Notar gegenüber dem Interessierten haften wird, außer im Fall, dass die Mitteilung durch technische Gründe nicht übermittelt werden konnte.

Das Lustige bei der Sache ist, dass viele Notare einfach und ohne Rücksicht auf die Interessierten in die Urkunde eingeben, dass die Beteiligten auf die elektronische Mitteilung verzichten, ohne den Anwesenden überhaupt die Möglichkeit zu geben, darüber zu entscheiden. Oder, andernfalls wird einem mitgeteilt, dass es einfach durch technische Mittel an dem Tag leider nicht möglich ist…

Wie kann man das vermeiden?

Wenn Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen, achten Sie bitte darauf, dass die elektronische Mitteilung auch tatsächlich erfolgt. Das können Sie auf der später vom Notar ausgestellten einfache Kopie (copia simple) überprüfen, denn darauf muss der Notar diese Information eingetragen haben.

Referenzen:

• Dr. Armin Reichmann
• http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/presentaciontelematicaregistros.htm