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Neue Steuersätze des Modells 210 für Nicht-Residente Immobilieneigentümer

Neue Steuersätze des Modells 210 für Nicht-Residente Immobilieneigentümer

Viele bereiten im Moment ihre Steuererklärung vor, oder suchen ihre Steuerberater auf. In den Büros der Steuerberater, die ihre Kunden auf dem Laufenden halten, werden dann wohl unangenehme Neuigkeiten über eine neue versteckte Steuererhöhung mitgeteilt: die Steuerreform im Gesetz Ley 26/2014, de 27 de noviembre die das Königliche Dekret Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo verändert.

Für das Steuerjahr 2015 und die darauffolgenden Jahre tritt leider eine neue Steuerregelung in Kraft, die für viele Nicht-Residenten eine Steuererhöhung bedeutet. Ich erkläre Ihnen kurz und zusammengefasst, was dem zugrunde liegt:

Inhalt der Steuerreform und was sich für die meisten Nicht-Residenten  Immobilieneigentümer ab nächstes Jahr ändert

Bis zum jetzigen Zeitpunkt war es generell so, dass die Bemessungsgrundlage für die Eigennutzungssteuer (Modelo 210) von Immobilien, deren Steuerwerte (Valor Catastral) nach dem Jahr 1994 überprüft wurden (Revision Catastral) mit 1,1% berechnet wurde. Fand die Überprüfung vor 1994 statt, lag die Bemessungsgrundlage bei 2%.

Jetzt wird die Bemessungsgrundlage nicht mehr nach dieser Regel berechnet, sondern wie folgt:

– Fand die Überprüfung der Werte (Revision Catastral) innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Steuerjahr statt, dann liegt der Bemessungswert bei 1,1% des Katasterwertes (Valor Catastral).

– In allen anderen Fällen (ab 11 Jahre vor dem Steuerjahr) werden 2% berechnet.

Sie haben dann Glück, wenn die Gemeinde, in der Ihre Immobilie liegt, kürzlich eine Überprüfung der Werte beim Katasteramt beauftragt hat, oder das Katasteramt von sich aus eine Bewertung vorgenommen hat.

Hier der Link zur Seite des Katasteramts (Dirección General del Catastro) auf der man das Jahr der zuletzt überprüften Steuerwerte finden kann: http://www.catastro.meh.es/esp/ponencia_valores.asp

Unterschied zwischen “Neue Steuerwerte” (Ponencia de valores) und “Aktualisierung”

Hier ist zu beachten, dass die “Ponencia de Valores” die Veröffentlichung der Steuerwerte bedeutet, die aufgrund einer “Revisión Catastral” – also eine Überprüfung der Steuerwerte einer gesamten Gemeinde – erfolgt ist. Es kommt oft zur Verwirrung, wenn Gemeinden das Katasteramt beauftragen, nur eine Korrektur der Werte vorzunehmen. Diese Aktualisierungen sind nur spezifische Anpassungen die leider nicht als “Revisión Catastral” gelten.

Im letzten Jahr kündigte der Wirtschaftsminister Cristóbal Montoro an, dass ab 2015 etwa 7,4 Millionen Immobilien in Spanien steuerlich neu bewertet werden sollen, um die Steuer an die aktuellen Preise anzupassen. (Hier der Artikel von El Confidencial)

Das hat natürlich direkten Einfluss auf die Grundsteuer, denn der Steuerwert (Valor Catastral) bestimmt die Bemessungsgrundlage zur jährlichen Grundsteuer. Die Gemeinden und Rathäuser können zuletzt nur den Steuersatz festlegen, der gesetzlich zwischen 0,40 % und 1,10 % liegt, wenn es sich um ein Objekt auf städtischem Boden (suelo urbano) handelt. Bei ländlichem Boden (suelo rústico) liegt er zwischen 0,30 % und 0,90 %.

Zahle ich mehr Steuern?

In welchem Jahr die letzte Überprüfung Ihrer Immobilie stattgefunden hat, können Sie auf Ihrem Grundsteuerbeleg sehen. Auf folgendem Bild ist es gut zu erkennen:
Grundsteuer Beispiel Spanien

Bankauszug aus 2013 mit dem Detail der I.B.I. Urbana – die Grundsteuer. Seit dem neuen SEPA System sind leider nicht mehr so viele Zeichen möglich.

Versteckte Steuererhöhung?

Es haben sich zwar die allgemeinen Einkommens-Steuersätze für Nicht-Residenten in Spanien (24,75 %) ab dem Steuerjahr 2015 für ansässige in der EU, Island und Norwegen auf 19,5 %, bzw. auf 19 % ab 2016 gesenkt, die Minderung wird aber eventuell nicht ausreichend sein, um den höheren Satz von 2% der Bemessungsgrundlage (anstatt 1,1%) auszugleichen.

Es wird ab nächstem Jahr die Immobilienbesitzer treffen, deren Steuerwert für ihre Immobilie in den letzten zehn Jahren nicht festgestellt oder aktualisiert wurde. Es könnte sein, dass dann fast das 50% mehr an Steuern anfällt.

Fragen Sie Ihren Steuerberater, in welcher Höhe die Steuer im nächsten Jahr ausfällt, damit Sie sich bereits jetzt schon darauf vorbereiten können!

Über Simon Sananes

Gründer dieses Beratungsunternehmens. Von der ESDAF Geprüfter Steuerberater und Dolmetscher der Sprachen Deutsch, Englisch und Spanisch. Fachgebiete Steuer- und Immobilienangelegenheiten.

23 Kommentare

  1. Autor
    Simon 5 Jahren vor

    Hier ist übrigens eine Liste vom Katasteramt mit allen Gemeinden und die entsprechenden Überprüfungsjahre:

    http://www.catastro.meh.es/documentos/municipios_revisados_desde_1994.pdf

    Da es eine große Datei ist, am besten einfach auf “Suche” klicken (oder Str+F Tasten) und Gemeinde eingeben.

    Die Gemeinden im Norden, die ab 2005 zuletzt überprüft wurden sind folgende:

    El Sauzal: 2007
    La Matanza: 2005
    Santa Ursula: 2008
    La Victoria: 2008
    Los Realejos: 2010

  2. Marga Henke 4 Jahren vor

    Das obige ist leider kein Grundsteuerbeleg, sondern ein Bankauszug aus 2013. Heute bekommt man die Daten anders. Aber ansonsten guter Beitrag zum weiterhelfen. Auch die anderen Seiten helfen. Wir zahlen wenigstens diese Steuern seit Anfang an. (20 Jahre) Es gibt sehr viele die zahlen nicht. Werden sie irgendwann gefunden. Müssen nachzahlen? Wir hatten jahrelang Probleme mit der Acienda weil wir angeblich nicht zahlten. Böse Briefe. Viele Laufereien. Wir sind bis zum obersten Boss in Tarragona gewesen und hatten unseren Stempel.- Gezahlt- Seit dem ist Ruhe. Aber auch das Amt macht Fehler beim verbuchen der Posten auf das richtige Jahr, habe ich dann entdeckt. Als er mir seinen Bildschirm zeigte. Die hatten die Zahlungen in 2013 für 2013 eingebucht. Sie war für 2012. Gezahlt im Oktober 2013. Die war richtig so. Wer zahlt schon seine Steuer im voraus. Er schob es auf die Bank(spanische Aussprache). Die Bank hat alles richtig gemacht. Sehe ich auf meinen Belegen.

    Meine vielen Nachbarn zahlen nicht und haben noch nie einen bösen Brief zum abgeben einer Steuererklärung bekommen. OK In Spanien sind Steuern Bringschulden und irgendwann kommt das Erwachen .
    Machen Sie weiter so. Finde die Seite nützlich, auch wenn ich weiter entfernt wohne. Liebe Grüße Marga Henke

  3. Nik Brunner 3 Jahren vor

    Mich würde interessieren, ob ich die Steuer (modelo 210) auch direkt aus der Schweiz bezahlen kann – also ohne Umweg über eine spanische Bank (oder via E-Banking). Weiss Jemand etwas?

    • Autor
      Simon Sananes 3 Jahren vor

      Hallo Nik, leider kann die Steuer nur von einem spanischen Konto bezahlt werden. Komischerweise können aber Rückerstattungen ins Ausland beantragt werden. Vielleicht könnte man es überweisen, wenn man die genauen Daten durchgibt, aber so einen Fall haben wir noch nie gehabt.

  4. Hallo Herr Sananes,

    ich bin RE/MAX Immobilienmakler in Regensburg und habe für einen älteren Herrn – Rentner mit kleiner Rente der nicht mehr reisen kann – eine 2-Zimmerwohnung bei Almeria für “brutto” 69.900 € verkauft. Von dieser Summe wurden die Steuerpauschale, spanischer Immobilienmakler und weitere Kosten abgezogen. Mein Kunde erhielt rund 61.000€

    Diese Wohnung hatte mein Kunde von seiner Mutter 1994 geerbt. Sie wurde in den letzten Jahren nicht vermietet und es wurden bisher keine Steuern bezahlt. Diese Wohnung war sein einziger Vermögen in Spanien. Von seinem spanischem Konto wurde die “Katastersteuer” regelmäßig abgebucht.

    Mein Kunde möchte seine steuerliche Situation in Spanien in Ordnung bringen. Dazu habe ich folgende Fragen:

    Welche Steuern fallen an ?
    Mit welchen davon ist mein Kunde im Rückstand ?
    Würden Sie die fälligen Erklärungen abgeben ?
    Welches Honorar ist dafür fällig ?

    Vorab Danke für Ihre Rückmeldung

    Rainer Maria Kaetsch
    RE/MAX Immobilien

  5. Wolfgang D. 2 Jahren vor

    Guten Morgen,

    gemäß Mitteilung des Ministerio de Hazienda, Las Palmas vom Juli 2016 “Regularizatión catastral” wurde für mein
    Haus auf Gran Canaria der Valor Catastral mit Wirkung ab 2016 von bisher € 55.447,81 auf 94.588,34 erhöht.
    Nach meinem Verständnis ist deshalb die Bemessungsgrundlage für die Nichtresidentensteuer
    1,1% des Katasterwertes, mein Gestor will aber 2% nehmen. Was ist denn nun richtig?

    Danke für eine schnelle Antwort.

    Freundliche Grüße

    W. D.

    • Autor
      Simon Sananes 2 Jahren vor

      Danke für Ihre Nachfrage. Sie müssen nicht nur die Provinz Las Palmas sondern auch die Gemeinde (municipio) erkunden.
      Hier ein Link vom Katasteramt auf dem Sie überprüfen können, wann die letzte Überprüfung (ponencia de valores) war:
      http://www.catastro.meh.es/esp/ponencia_valores.asp.
      Nachdem Sie die Gemeinde angegeben haben erscheint eine Tabelle. Schauen Sie auf “Año efecto”.

  6. Les Gutekunst 2 Jahren vor

    Wie kan ich das Steuerformular 210 für nicht resident in Spanien öffnen?

  7. Ramon Tovio 2 Jahren vor

    Sehr geehrter Herr Sananes,

    es überrascht mich sehr zu lesen, daß die Steuer für nicht Ansässige nur von einem spanischen Konto aus bezahlt werden kann. Die Möglichkeit von einem ausländischen Konto die Steuerschuld zu bezahlen ist tatsächlich vorhanden und das Formular 210, sowohl die alte wie die neue Version, bietet ausdrücklich diese Option an – im alten Formular 210 “Deposit through a financial organization based abroad”, im neuen Formular 210 “Payment by transfer from abroad” -.

    Mit freundlichen Grüßen

    R.T.

    • Autor
      Simon Sananes 2 Jahren vor

      Ja Herr Tovio, da haben Sie Recht. Bei der Variante das Modell als PDF Datei herzustellen habe ich das auch gerade gesehen. Ich nutze ein anderes System das es nicht ermöglicht.

      Vielen Dank für diese Info, das macht es natürlich für Ausländer viel Einfacher die Steuer zu bezahlen. Ich vermute man müsste dann die ausgefüllte Steuererklärung per Einschreiben schicken nachdem man die Überweisung gemacht hat.

      Hut ab Herr Tovio!

  8. Ramon Tovio 2 Jahren vor

    Das ist auch nicht nötig. Bei nicht vermietete Immobilien genügt es die Überweisung auszuführen.

    Mit freundlichen Grüßen

    R.T.

    • Wulf S. 3 Wochen vor

      Hallo Herr Tovio, Ich habe aktuell (Nov. 2020) online das Formular 210 ausgefüllt finde aber keine Möglichkeit meine Steuerschuld von meinem deutschen Bankkonto zu bezahlen. Für eine Überweisung (A Ingresar) braucht man eine 22 stellige NRC – Numero de Referencia Completo, die man von der spanischen Bank bekommt, bei der man den Betrag bezahlt. Ein Bankeinzug (Domiciliación del importe a ingresar) geht nur über spanische Banken. Habe ich etwas übersehen ? Viele Grüße Wulf S.

      • Wulf S. 16 Stunden vor

        Hallo Herr Tovio, ich habe mittlerweile erkannt, dass man das Formular “Predeclaración – Formulario del model 210” nutzen sollte. Dann ergibt sich die Möglichkeit von einem nicht-spanischen Konto die Steuerschuld zu begleichen. Die Auswahl des richtigen Formulars ist also auch entscheidend. Viele Grüße. Wulf S.

  9. Gerd Froesch 1 Jahr vor

    Sehr geehrter Herr Sananes,
    die Gemeinde Benitachel/Alicante hat im Jahre 2016 meine Imobilie neu bewertet
    und hat den Katsterwert um € 7191,76 erhöht. Das Revisionsdatum aber auf 1996 stehen gelassen.
    Wie kann ich nun vorgehen damit ich nicht weiterhin zuviel bezahle? Auch habe ich eine Menge
    Geld nachzahlen müssen.
    Vielen Dank schon jetzt für eine Antwort.
    Mit freundlichen Grüssen

    • Autor

      Danke für Ihr Kommentar. Das ist schwierig, da es die Gemeinde ist, die eine “Ponencia de Valores” anstrebt aber ich habe von Fällen gehört, in denen ein Eigentümer die Gemeinde dazu auffordern kann. Ich kenne mich aber in diesem Thema nicht gut aus. Ein Rechtsanwalt der sich mit Immobilienrecht auskennt wird Ihnen sicher helfen können.
      Viel Erfolg!

    • Eveline Sommer 1 Jahr vor

      Model 210 Bemessungsgrundlage für Manacor!
      Bisher habe ich das Formular Model 210 selbst ausgefüllt. Nun hat ein Freund gesagt, die Steuern hätten sich erhöht.

      Wer kann mir mitteilen, ob die Gemeinden die Bemessungsgrundlage (1,1 % oder 2%)eigenständig erhöhen kann – oder wer legt das Fest. Ich habe gedacht die Bemessungsgrundlage gilt für Gesamtspanien. Auch weiss ich nicht, ist das Model 210 eine Einkommensteuer oder Vermögenssteuer.
      Kann mir jemand den link mitteilen, wo ich die Bemessungsgrundlage für meine Immobilie, die zu Manacor/Mallorca zählt, einsehen kann.
      Ferner weiss ich nicht wann Manacor den Katasterwert neu festgestellt hat. Wo finde ich das?

      MfG
      ESo

  10. Ramon Tovio Torres 12 Monaten vor

    Die Bemessungsgrundlage beträgt 1,1% oder 2% des Katasterwertes je nachdem ob der Katasterwert in den letzten 10 Jahren revidiert worden ist oder nicht – wenn revidiert, 1,1%, falls nicht 2% -. Falls Sie Eigentümer für die letzten 10 Jahren gewesen sind, dann sollten Sie wissen ob sich der Wert verändert und daher eine Revision stattgefunden hat. Falls nicht, dann sollen Sie es von der Kommune in Erfahrung bringen.

  11. Claudia Hübl 12 Monaten vor

    Hallo Hr. Sananes,
    nun habe ich das Formular Modelo 210 ausgefüllt und das Ergebnis ausgedruckt.
    Habe ich es richtig verstanden, dass ich jetzt mit einer Kopie davon zur Bank in Spanien gehen muss und dort den Betrag einzuzahlen oder zu überweisen, um den Stempel für meine Akten zu bekommen und eine der Kopien dann dort abgeben? Vielen Dank für Ihre freundliche Antwort und diese Seite.

    • Autor
      Simon Sananes 12 Monaten vor

      Hallo. Ja, genau. Das wäre eine Option. Ich habe aber von anderen Lesern erfahren, dass man den Betrag auch an das Spanische Finanzamt überweisen kann. Ich bevorzuge aber die Bank mit Stempel usw. Frohe Festtage!

  12. J. Sieger 2 Monaten vor

    Hallo Hr. Sananes,
    nach dem Verkauf einer Immobilie sitze ich an der Steuererklärung (modelo 210).
    Können Sie mir sagen an welcher Stelle ich meine Kosten (Makler, Anwalt, Vollmacht, etc.) eintrage, die ja den Gewinn verkleinern?
    Gracias y saludos cordiales desde Colonia,
    J. S

    • Autor
      Simon Sananes 2 Monaten vor

      Hallo! vielen Dank für Ihr Kommentar. Die entsprechenden Kosten werden alle zusammen im Feld “Gastos deducibles” eingetragen.

  13. Marion Dubbels 2 Wochen vor

    Hab wegen Corona das Formular 210 selbst ausgefüllt und möchte jetzt den Betrag ans Finanzamt überweisen.
    Wofür ist eigentlich das Formular Nr. 5 ?

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