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Die Plusvalia Municipal. Folgen beim Verkauf einer Immobilie

Die Plusvalia Municipal. Folgen beim Verkauf einer Immobilie
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Der Spanische Oberste Gerichtshof entschied am 10. Juli 2018 eine Kontroverse, die die Kassen von Gemeinden in ganz Spanien in ernsthafte Schwierigkeiten gebracht haben könnte. Mehr als ein Jahr, nachdem das Verfassungsgericht sowohl die Artikel 107.1, 107.2 a) und 110.4 des Gesetzes zur Regelung der lokalen Gebietskörperschaften Ley de Haciendas Locales die die Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage bei der Übertragung von Immobilien städtischer Natur – umgangssprachlich “Plusvalia Municipal”-  regeln für nicht verfassungswidrig erklärten (und somit annullierten), hat der Oberste Gerichtshof entschieden, dass die Abrechnungen oder Selbsteinzahlungen von Plusvalias, nur aufgehoben werden, wenn der Steuerzahler beweisen kann, dass er mit einem Wertverlust übertragen hat.

Das heißt, alle diejenigen, die trotz der Tatsache, dass es einen Kapitalgewinn gab, auf die Zahlung der Steuer zurückgreifen mussten, gezwungen sein werden, den kommunalen Kapitalgewinn zu bezahlen. Darüber hinaus werden viele Gemeinden, die die Erhebung der Steuer bis zu diesem Urteil lahmgelegt hatten, ihre konfiskatorischen Mechanismen wieder aktivieren.

Der Oberste Gerichtshof lehnt die sogenannte “maximalistische Theorie” ab, nach der alle Zahlungen von Steuern aufgehoben werden müssen.

Wir zählen Ihnen die sechs wichtigsten Punkte auf, die Sie von nun an beachten müssen, aus einem Artikel der spanischen Zeitung El Confidencial, den wir für Sie übersetzt haben.

1. Nur wenn es Verluste gibt muss man nicht zahlen

An erster Stelle kann nur die Rückgabe des kommunalen Kapitalgewinns in den Fällen geltend gemacht werden, in denen der Steuerpflichtige nachweisen kann, dass die Übertragung einen Verlust verursacht hat (oder dass es eine reale Abnahme des Bodenwertes der Immobilie im Fall gewesen Vererbung). Seitdem das Verfassungsgericht im letzten Mai die Artikel für die Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage für nichtig erklärte, haben Hunderte von Steuerzahlern und Unternehmen, die auf dieses Rechtsvakuum zurückgegriffen haben, die Rückgabe des Mehrwerts gefordert, selbst wenn das Geschäft einen Gewinn generiert hat.

Der Oberste Gerichtshof von Madrid (TSJM) erklärt, dass jeder Steuerzahler, auch wenn er mit dem Verkauf eines Hauses einen Gewinn erzielt hat, die Rückgabe des Mehrwerts verlangen kann.

„Es ist eine schlechte Entscheidung für die Steuerzahler, da der Oberste Gerichtshof die maximalistische Theorie, die unter anderem den Obersten Gerichtshof von Madrid verteidigt hat, verwirft. Nach dieser Entscheidung könnten alle Steuerzahlungen annulliert werden, auch jene Fälle, bei denen es einen Gewinn gab “.

2. Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen

Der Oberste Gerichtshof hat auch einen weiteren wichtigen Zweifel ausgeräumt, der darauf verweist, wer beweisen muss, dass ein solcher Verlust eingetreten ist. Mitte letzten Monats stellte das Oberste Gericht in Frage, wie das Finanzministerium die Steuern berechnet, die beim Kauf einer Immobilie für Zwecke der Grunderwerbsteuer und dokumentierter Rechtsakte erhoben werden. Genauer gesagt, es wurde in Frage gestellt, dass der reale Wert einer Immobilie, der zur Berechnung dieser Steuer dient, durch Multiplikation des Katasterwerts mit Koeffizienten berechnet werden kann. Und es hat entschieden, dass es Sache der Verwaltung und nicht des Steuerpflichtigen ist, nachzuweisen, dass der in der Steuererklärung oder Selbsteinschätzung ausgewiesene Wert mit dem tatsächlichen Wert übereinstimmt.

In diesem Fall muss jedoch der Steuerpflichtige nach der Doktrin des Obersten Gerichtshofs zumindest auf indikative Weise nachweisen, dass die Übertragung des Vermögens keinen Kapitalgewinn erbracht hat.

3. Öffentliche Urkunden als Beweis

Wie kann man die Nichtexistenz eines “echten und effektiven” Mehrwerts nachweisen? Der Oberste Gerichtshof ist der Auffassung, dass “der Steuerpflichtige einen Grundsatz vorlegen kann, der es erlaubt, ihn zu würdigen”, wie etwa der Unterschied zwischen dem Wert des Erwerbs und dem Wert der Übertragung, der sich in öffentlichen Urkunden niederschlägt.

Aber wir haben es nicht mit einer völligen Nichtigkeit zu tun, die bedeuten würde, dass die Vorschriften nicht so angewandt werden könnten, dass es nicht wichtig wäre, ob es bei der Übertragung Gewinn oder nicht gewesen wäre. Mit dieser Entscheidung wird klar, dass die Rückerstattung des Mehrwerts durch die Verwaltung nur in den Fällen geltend gemacht werden kann, in denen der Steuerpflichtige nachweist, dass mit der Übertragung der Immobilie kein Gewinn erzielt wurde. Zu diesem Zweck muss es die Beweise vorlegen, die es für ausreichend hält, wie z. B. öffentliche Kauf- und Übertragungsurkunden. Auf diese Weise muss die Verwaltung beweisen, ob es einen Gewinn gab oder nicht. ”

Das heißt, sobald der Nachweis erbracht wurde, dass das Land nicht an Wert gewonnen hat, stellt der Oberste Gerichtshof fest, dass “die Verwaltung Beweise gegen die Ansprüche der Steuerzahler erhalten muss“. “Der Steuerpflichtige wird nicht ausdrücklich nach einem Beurteilungs- oder Bewertungsbericht gefragt, aber er legt zum Beispiel den Erwerbs- und Überweisungswert des Wohngebäudes in einer öffentlichen Urkunde vor, um nachzuweisen, dass ein Verlust entstanden ist. In diesem Fall wird es der Verwaltung obliegen, das Gleiche zu tun”.

Nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs ist ein tatsächlicher und wirksamer Kapitalgewinn mit den durch das allgemeine Steuergesetz geschaffenen Nachweismitteln “vollkommen verifizierbar”.

4. Erst zahlen, dann fordern

Trotz des Urteils des Verfassungsgerichtshofs und des Obersten Gerichtshofs empfehlen die konsultierten Rechtsanwälte, wenn die Verwaltung die Zahlung der Steuer verlangt, weiterhin einstimmig zuerst zu zahlen und dann zu fordern, um die mögliche Verhängung von Sanktionen zu vermeiden.

5. Die Frage nach der Methode der Berechnung des Mehrwerts ist nicht gelöst.

Es gibt einen Aspekt, über den der Oberste Gerichtshof in diesem Urteil nicht entschieden hat und der in den kommenden Wochen ausgesprochen werden könnte. Es bezieht sich auf die mathematische Methode zur Berechnung des kommunalen Mehrwerts. Die Steuer wird berechnet, indem eine mathematische Formel auf den Katasterwert gemäß Art. 107 des Königlichen Gesetzesdekrets Nr. 2/2004 angewendet wird.

Spanischer Oberste Gerichtshof - Tribunal Supremo

Steuererklärung 2017: Hypothek amortisieren oder den Wertzuwachs neutralisieren, wenn Sie dieses Jahr ein Haus verkauft haben

Vor Ende des Jahres ist es ratsam, finanzielle Entscheidungen zu treffen, die uns eine wichtige Einsparung in der nächsten Steuererklärung ermöglichen.

Im Jahr 2010 annullierte ein Richter in Cuenca, aufgrund einer von einem Steuerpflichtigen eingelegten Berufung, einen kommunalen Überschussausgleich, weil er die Berechnungsformel für die von der Gemeinde verwendete Steuer für unrichtig hielt. Die Entscheidung basierte auf einer mathematischen Studie des Steuerzahlers mit der von den Gemeinden angewandten Rechtsformel. Nach dieser Formel wurde der Wertzuwachs, den das Land in den Folgejahren hatte, berechnet, statt der Wertsteigerung des Grundstücks in den Jahren, in denen das Objekt im Vermögen des Steuerpflichtigen war.

Einigen Experten zufolge bedeutet diese Entscheidung eine Million Einsparung für die Kassen der spanischen Stadträte, die in den letzten vier Jahren 3.000 Millionen Euro im Konzept dieser Steuer gesammelt haben. Außerdem wird die Steuer schlecht berechnet. “Wir müssen immer noch auf das Urteil des Obersten Gerichtshofes über den Berechnungsfehler der Kapitalertragssteuer warten, ob diese mit Verlusten oder mit Gewinnen waren, was eine Rückerstattung von bis zu 37,5% bedeuten könnte.

Die historische Entscheidung, mit der Sie dem Finanzministerium weniger zahlen werden, um ein Haus zu kaufen oder zu erben.

Der Oberste Gerichtshof hat in einem historischen Urteil soeben einen guten Teil des Einkommens in Gefahr gebracht, das jedes Jahr in die Immobilienkassen der autonomen Gemeinschaften fließt.

6.- Wie wirkt sich das zukünftige Gesetz der lokalen Steuern aus?

Ungeachtet dessen sollte daran erinnert werden, dass die Reform der kommunalen Kapitalgewinne im parlamentarischen Prozess fortgesetzt wird, der die aktuellen Steuervorschriften an die Vorgaben des Verfassungsgerichts anpassen wird, mit Ausnahme jener Fälle, in denen der Steuerpflichtige nachweist, dass keine Erhöhung des Werts des übertragenden Grundstücks des Eigentums stattgefunden hat.

“Das heißt, die neue Verordnung wird, wenn sie in den Bedingungen angenommen wird, in denen sie sich derzeit im Parlamentssitz befindet, einen Inhalt haben, der dem in der jüngsten Entscheidung des Obersten Gerichtshofs sehr ähnlich ist. Ab dem Zeitpunkt ihres Inkrafttretens werden die neuen Vorschriften jedoch auch andere Entwicklungen der kommunalen Kapitalertragssteuer einbeziehen, wie zum Beispiel die Möglichkeit, die im ersten Jahr des Eigentums an einer Immobilie durchgeführten Übertragungen zu besteuern oder die Änderung der Koeffizienten zur Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage. Diese können jährlich per Gesetz aktualisiert werden, um sie an die Entwicklung des Immobilienmarktes anzupassen“, so die Schlussfolgen der Berichtsquelle.

Über Simon Sananes

Gründer dieses Beratungsunternehmens. Von der ESDAF Geprüfter Steuerberater und Dolmetscher der Sprachen Deutsch, Englisch und Spanisch. Fachgebiete Steuer- und Immobilienangelegenheiten.

2 Kommentare

  1. R. Fehlkam 7 Monaten vor

    Wird in der Berechnung überhaupt die Inflationsrate mit einbezogen? Wenn ich ein Haus für 200.000 € kaufe habe ich bei einer Inflationsrate von 2 % (ist wahrscheinlich viel höher!) beim Verkauf nach 10 Jahren für dann 240.000 € eigentlich einen Verlust gemacht!

    • Autor
      Simon Sananes 7 Monaten vor

      Hallo! vielen Dank für das Kommentar. Leider gibt es seit einigen Jahren in der spanischen Steuerregelung nicht mehr diese Möglichkeit für Immobilien, die vor 2006 gekauft wurden. Man kan beim Verkauf aber alle Kosten, die beim Erwerb so wie alle die beim Verkauf absetzen.

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