Kosten beim Kauf einer Immobilie in Spanien

Eine der ersten Fragen, die sich stellen nachdem man sich für den Kauf einer Immobilie entschieden hat, ist mit den Kosten verbunden, die durch den Kauf des Objekts entstehen. Heute werden wir diese Fragen klären, damit viele Mythen endlich begraben werden.

Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie

Die Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP) ist die Steuer, die den Übergang einer Immobilie oder eines Grundstücks den Erwerber belastet. Diese wird vom Käufer getragen und wird in Spanien hauptsächlich von den autonomen Regionen (Comunidades Autónomas) bearbeitet. Die Kanaren, über das Kanarische Finanzamt (Administración Tributaria Canaria), verfügen über die Kompetenz und Verwaltung dieser Steuer. Der allgemeine Steuersatz der Grunderwerbssteuer liegt momentan bei 6,5 %. Nur Residente, die unter 35 sind, sowie Behinderte und Familien mit 3 oder mehr Kindern haben einen reduzierten Steuersatz von 4%.

Die Grunderwerbssteuer muss innerhalb eines Monats nach dem Datum des notariellen Kaufvertrags (oder sonstigem öffentlichen Dokuments) eingereicht und bezahlt werden. Dafür wird das Formular 600 vom kanarischem Finanzamt verwendet, das man übrigens, mit Hilfe einer Software zum Herunterladen, ausfüllen und ausdrucken kann. Die Steuer muss in einer spanischen Bank oder einem Geldinstitut bezahlt werden, bevor das Formular beim Finanzamt vorgelegt wird.

Steuereinbehaltung bei Nicht-Residentem Verkäufer

Ist der Verkäufer eine natürliche Person und hat keinen festen oder steuerlichen Wohnsitz in Spanien, ist der Käufer verpflichtet 3% des gesamten Kaufpreises einzubehalten und dies innerhalb der folgenden 30 Tagen nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags an das staatliche Finanzamt (Agencia Tributaria) mittels des Formulars 211 einzuzahlen. Das Formular kann online auf der Webseite des staatlichen Finanzamts ausgefüllt und sogar eingereicht werden (sofern man über eine spanische, digitale Unterschrift verfügt).

Diese einbehaltene Summe dient als Abschlagszahlung der Spekulations- oder Gewinnsteuer des Verkäufers, der übrigens auch seine Steuererklärung einreichen muss, und zwar innerhalb der folgenden 4 Monate nach dem notariellen Kaufvertrag oder einem sonstigen öffentlichen Dokument.

Die Plusvalia

Die umgangssprachlich Plusvalia genannte Steuer, die heute Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana heißt (Beitrag), ist die Steuer, die den fiktiven Zugewinn des steuerlichen Grundstückwerts (Valor del Suelo) versteuert. Die Steuer wird gesetzlich vom Verkäufer getragen, sofern dieser resident ist. Sollte der Verkäufer nicht resident sein und die Steuer nicht bezahlen, fällt diese auf den Käufer zurück. Aus diesem Grund wird sehr häufig diese Steuer, genauso wie die 3%ige Einbehaltung, schon beim notariellen Kaufvertrag einbehalten.

Dr. Armin Reichmann hat schon in 2013 einen sehr interessanten Artikel über dieses Thema geschrieben. Um die Plusvalia genau ausrechnen zu können, benötigt man den steuerlichen Wert des Grundstücks, der aus der Grundsteuer hervorgeht. Wenn die Gebühreneinzugszentrale (Consorcio de Tributos) ihre Grundsteuer abbucht, finden Sie auf dieser Seite weitere Infos, wie man Details des Bescheids über Grundsteuer lesen kann.

Um diese Steuer zu ermitteln, wendet man sich am besten an die entsprechende Gemeinde und lässt sich die Steuer dort vorab berechnen, da die Steuersätze von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sind und es auch unterschiedliche Begünstigungen gibt. Auf dieser Webseite kann man die Steuer auch in etwa berechnen.

Notar- und Grundbuchsgebühren

Es gibt zwar festgelegte Gebühren für Grundbuchämter und Notare, die von den entsprechenden Kammern jährlich überprüft werden, aber diese variieren auch je nach Kategorie des Notariats oder der Ortschaft.

In der Regel kann man etwa zwischen 0,5% und 0,6% berechnen, um eine grobe Idee zu haben, wie die Gebühren sich belaufen werden.

Rechnen Sie selbst die Steuern und Kosten aus

Auf folgendem Formular können Sie Ihre Kosten und Steuern selbst ausrechnen. Dazu kommen gegebenenfalls noch die Gebühren des Steuerberaterbüros, sofern die Ausarbeitung der Formulare, wie hier üblich, von einem Profi gemacht wird.