Tipps zur Versteuerung der Ferienvermietung auf den Kanaren

Wer nicht in Spanien ansässig ist, muss in der Regel die Mieteinnahmen, je nach Doppelbesteuerungsabkommen, in beiden Ländern, dem Heimatland und Spanien, versteuern. Gemäß Artikel 6 (1) des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Spanien, werden z.B. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Land versteuert, in dem die Immobilie liegt, aber auch im Ansässigkeitsland (in diesem Fall Deutschland), weil das Welteinkommensprinzip zutreffend ist.

Die Ferienvermietung hat in den letzten 15 Jahren stark zugenommen (hier eine Statistik der Kanarischen Regierung bis 2019) und es stellt sich immer häufiger die Frage, wie man sie in Spanien versteuern muss. Leider gibt es oft falsche Informationen oder eine unzureichende Beratung, weshalb wir die Informationen heute aufklären möchten.

Der Tourismus entspricht 31,4% des Bruttoinlandsprodukts der Wirtschaft auf den Kanarischen Inseln. Von den 14 Millionen Touristen, die jährlich die Kanaren besuchen, wählen viele Ferienwohnungen. Seit die Kompetenz für den Tourismus von der spanischen Zentralregierung auf die kanarische Regierung übertragen wurde (hier ein Resümee der ASCAV), wurden verschiedene Regelungen und Gesetze erlassen.

Eines davon, Dekret 142/2010 zur detaillierten Regelung für den Tourismus der Kanaren, das im Gesetz 7/1995 verfasst ist, hat die Ferienvermietung außerhalb der Regelung gelassen, was sie in eine Art Illegalität gebracht hat. Dies führte dazu, dass die kanarische Regierung Ferienvermieter ungerecht bestrafte.

Um diese Ungerechtigkeit zu bekämpfen, wurde 2014 der erste Verein für Ferienvermietung, ASCAV, gegründet. Mit der Hilfe seiner Rechtsabteilung schaffte es der Verein 2015, eine klare Regelung (Dekret 113/2015) für Ferienvermieter zu erreichen, obwohl es immer noch eine benachteiligte Regelung für diesen Teil der Industrie ist.

Bis heute sind verschiedene Gerichtsurteile gefällt worden und die Regelungen für Ferienvermieter haben sich verbessert, aber sie sind immer noch nicht hundertprozentig sicher.

Kommen wir nun zur Besteuerung von Mieteinnahmen, unabhängig davon, ob es sich um kurzfristige oder langfristige Vermietung handelt, die von nicht-Residenten durchgeführt wird. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durch nicht-Residenten in Spanien werden durch das Königliche Gesetzesdekret 5/2004 und das Dekret 1776/2004 geregelt. Hier die Anweisungen zur Abgabe des Steuermodells 210.

Wann müssen Mieteinnahmen durch das Modell 210 deklariert werden

Wenn man die Steuererklärungen von nicht ansässigen Vermietern im Vergleich zu denen von in Spanien ansässigen (residente) Vermietern betrachtet, fällt einigen nicht ansässigen Vermietern möglicherweise auf, dass sie nicht jährlich, sondern vierteljährlich ihre Steuererklärungen einreichen müssen. Dies führt dazu, dass sie höhere Kosten für die Hilfe von Steuerberatern und für die Buchhaltung tragen müssen, im Vergleich zu Vermietern, die bereits in Spanien wohnen.

Das Steuermodell, das für die Erklärung von Mieteinnahmen genutzt wird, ist das Modell 210. Dieses Modell wird auch für viele andere Einkommensquellen von Immobilienbesitzern verwendet, wie die Eigennutzungssteuer oder die Erklärung von Gewinn oder Verlust nach der Veräußerung oder Übergabe einer Immobilie.

Um das Modell einzureichen, muss auf der Webseite des Finanzamts das Formular 210 ausgefüllt werden und im Feld “Tipo de Renta” (Art der Einkünfte) die Option “01 Rendimientos de inmuebles arrendados…” ausgewählt werden.

Es ist auch wichtig, eine einfache Excel-Datei mit den Einnahmen und allen Ausgaben für die Vermietung zu führen, so wie es in der Regelung der Spanischen Einkommensteuer (IRPF) geregelt ist. Die jährlichen Gebühren (wie Grundsteuer oder Versicherungen) werden entsprechend den vermieteten Zeiträumen berechnet und abgesetzt. Dies ist wichtig, denn viele Vermieter tappen in die Falle, jährliche Ausgaben komplett abzuziehen, ohne zu bedenken, dass sie proportional zur Dauer der Vermietung der Immobilie abgesetzt werden müssen.

Die Überschussrechnung und die Steuererklärung müssen vierteljährlich gemacht und eingereicht werden. Es ist auch wichtig, die Abschreibung zu berücksichtigen, obwohl es den Gewinn bei einem späteren Verkauf beeinflussen kann.

Auch sehr wichtig ist, nicht zu vergessen, dass die Zeiten, zu denen die Immobilie dem Eigentümer/n zur Verfügung stand, auch wenn sie leer stand, der Eigennutzungssteuer unterliegen.

Muss ich eine Steuererklärung einreichen, wenn ich keine Vermietung gehabt habe?

Wenn in einem bestimmten Quartal keine Einnahmen erzielt werden oder ein Verlust (z.B. aufgrund von Reparaturen oder Umbauarbeiten) vorliegt, wird in diesem Quartal keine Steuer eingereicht. In diesem Fall müssen die Verluste im Januar des Folgejahres deklariert werden. Ebenfalls muss dafür eine einfache Gewinn- und Verlustrechnung geführt werden (wie z.B. mit Excel) und sehr wichtig alle Belege (bezahlte Gebühren und Rechnungen, Nachweise über die Einnahmen) mindestens 5 Jahre aufbewahrt werden, falls der spanische Fiskus prüfen möchte, ob wir alles richtig deklariert haben.

Was geschieht, wenn man vergisst, eine Steuererklärung abzugeben?

Es empfiehlt sich, eine Steuererklärung so schnell wie möglich einzureichen, wenn man vergessen hat, dies zu tun, bevor die Steuerbehörde dies bemerkt. Die Konsequenzen für das Vergessen einer vierteljährlichen Steuererklärung hängen davon ab, ob es sich um eine positive oder negative Steuererklärung handelt, also vom Ergebnis der Steuererklärung:

In 2019 haben wir über diese Steuer in einem Beitrag berichtet, falls Sie Ihre Infos erweitern möchten.

Auch auf der Webseite des Spanischen Finanzamts AEAT findet man weitere Informationen, leider nur auf Spanisch: https://bit.ly/3IxZNR7

Wir hoffen, dass diese Informationen hilfreich sind.